案例簡(jiǎn)介
2019年8月4日，一家房地產(chǎn)公司為甲方(賣方)，盧某為乙方(認(rèn)購(gòu)人)簽訂了《商場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)，約定乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)項(xiàng)目第一層17號(hào)店鋪，總房?jī)r(jià)4萬(wàn)元。分期付款，首付50.37%為2萬(wàn)元，剩余房款2萬(wàn)元于2019年11月30日前付清。乙方必須在簽訂本協(xié)議180個(gè)工作日后，將本協(xié)議、身份證、房款收據(jù)等帶到甲方簽訂《商品房買賣合同》，并在簽訂本協(xié)議后360個(gè)工作日內(nèi)完成相關(guān)手續(xù)。某房地產(chǎn)公司在甲方(簽字)處加蓋某房地產(chǎn)有限公司字樣蓋章，盧某在乙方(簽字)處簽字確認(rèn)。
協(xié)議簽訂后，盧于2019年8月4日通過(guò)銀行將2萬(wàn)元和2萬(wàn)元轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)公司股東和法定代表人張的賬戶。2019年11月8日，一家房地產(chǎn)公司向1月8日，一家房地產(chǎn)公司向盧發(fā)布了一份收據(jù)，上面寫(xiě)著：今天收到盧交付現(xiàn)金人民幣（資本）10300元。
之后，陸多次要求一家房地產(chǎn)公司與他簽訂商品房銷售合同，但一家房地產(chǎn)公司拒絕處理此事。
經(jīng)調(diào)查，人民法院于2019年10月查封了上述協(xié)議規(guī)定的商場(chǎng)項(xiàng)目第一層17號(hào)店鋪，目前仍處于查封狀態(tài)。
【判決結(jié)果】
終止《商場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》；某房地產(chǎn)有限公司將購(gòu)房款退還盧某4萬(wàn)元，并支付利息；房地產(chǎn)公司股東張某對(duì)退房款和支付利息承擔(dān)連帶責(zé)任。
【深圳房產(chǎn)糾紛律師解讀】
(一)盧某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的解除依據(jù)如下:
根據(jù)盧與房地產(chǎn)公司協(xié)議的約定，房地產(chǎn)公司有義務(wù)在簽訂協(xié)議后180個(gè)工作日內(nèi)與盧簽訂商品房銷售合同，并在簽訂協(xié)議后360個(gè)工作日內(nèi)完成相關(guān)程序。房地產(chǎn)公司懶于履行上述義務(wù)，尚未與盧簽訂商品房銷售合同，其行為導(dǎo)致盧購(gòu)買目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。根據(jù)《民法典》第五百六十三條的規(guī)定，盧對(duì)終止《商場(chǎng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的主張有法律依據(jù)。
(二)股東張某是否應(yīng)對(duì)買方陸某承擔(dān)連帶責(zé)任？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第二十條的規(guī)定，公司股東濫用公司法人的獨(dú)立地位和股東的有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。陸提供了房地產(chǎn)公司股東張收取的所有相關(guān)證據(jù)（即轉(zhuǎn)入張賬戶或直接向張交付現(xiàn)金），證明房地產(chǎn)公司與股東張之間存在財(cái)務(wù)混合，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司失去獨(dú)立人格。張沒(méi)有合理解釋為什么房?jī)r(jià)匯入個(gè)人賬戶，也沒(méi)有解釋錢的下落，房地產(chǎn)公司及其股東張沒(méi)有提供證據(jù)證明公司是獨(dú)立法人，擁有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，可以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
因此，股東張構(gòu)成濫用公司獨(dú)立人格和有限責(zé)任，損害買方陸的權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
(三)本案適用法律的啟示
公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任的舉證責(zé)任。原則上，公司債權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，但公司債權(quán)人可以提供初步證據(jù)證明股東濫用公司獨(dú)立法人地位和股東有限責(zé)任的，由公司股東承擔(dān)舉證責(zé)任。
股東未對(duì)公司資金匯入個(gè)人賬戶作出合理解釋的，應(yīng)當(dāng)證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。否則，股東損害公司債權(quán)人利益的理由，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。深圳房產(chǎn)糾紛律師