開發(fā)商在接受房地產(chǎn)項(xiàng)目前，應(yīng)充分調(diào)查了解項(xiàng)目地塊的基本情況。作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的商事主體，理應(yīng)在受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目前對項(xiàng)目地塊的基本情況進(jìn)行充分調(diào)查并知悉。在簽署合同前未進(jìn)行充分調(diào)查，事后又以實(shí)際地塊情況與合同約定的情況不一致為由，主張轉(zhuǎn)讓方違約的，人民法院不予支持。深圳律師咨詢網(wǎng)為您解答一下有關(guān)的問題。
一、貴州財(cái)浪公司的股東為中國貴州萬東公司（持有60％股權(quán)）、趙為群（持有40％股權(quán)）。
二、2013年12月30日，Guizhou Wandong Company、趙維群和牟英明簽署了轉(zhuǎn)讓合同，協(xié)議: 貴州萬東公司、趙維群將持有貴州彩浪公司全部股份，并將貴州彩浪公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓給牟英明。開發(fā)項(xiàng)目總用地面積約46000平方米，在規(guī)劃紅線以內(nèi)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓1、2億元，分期付款。
三、后因牟映明逾期進(jìn)行支付第二期、第三期中國股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓款，貴州萬東公司、趙為群提起行政訴訟，要求牟映明繼續(xù)發(fā)展支付企業(yè)股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓款，并承擔(dān)違約金。
四、在訴訟中，被告牟英明辯稱，貴州灣東公司與趙偉群違反了合同，其中之一就是: Guizhou Wandong 在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，故意隱瞞該項(xiàng)目工地規(guī)劃設(shè)有輕軌變電站，并包含近10畝林地，導(dǎo)致 Guizhou Wandong 實(shí)際承諾的土地面積為4、6萬平方米。
五、貴州省高級人民法院一審不接受牟英明的抗辯，決定支持貴州萬東公司和趙偉群的訴訟請求。牟先生提出上訴。最高人民法院二審駁回上訴，維持原判。
最高人民法院不支持牟英明的反對意見，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地以及綠地是總體規(guī)劃的強(qiáng)制性要素，牟英明完全可以獲得上述信息。而對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，項(xiàng)目選址的整體規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)收益有著巨大的影響，作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主體，應(yīng)該充分調(diào)查和了解，因此，牟英明關(guān)于自己不知道何時簽訂合同的說法并沒有充分的證據(jù)。
本案中被告主張?jiān)诤炗喓贤瑫r，轉(zhuǎn)讓方故意隱瞞了有關(guān)地塊信息。但實(shí)際上，該等信息是很容易通過到項(xiàng)目施工現(xiàn)場實(shí)地走訪、到規(guī)劃管理部門之間進(jìn)行分析核實(shí)等方式更加了解的，因此具有最高人民法院未予支持被告的抗辯理由。
這也提醒我們廣大企業(yè)家，在進(jìn)行一個重大影響投資前，一定要對擬投資的公司和項(xiàng)目成本進(jìn)行，經(jīng)過學(xué)生全面、客觀、審慎地調(diào)查后再去簽訂交易服務(wù)合同，可以根據(jù)提前化解我國很多國家法律環(huán)境風(fēng)險。
實(shí)踐中存在一些企業(yè)家認(rèn)為，聘請律師、會計(jì)師做盡職調(diào)查需要花費(fèi)高，并且耽誤了交易活動時間。但實(shí)際上，不經(jīng)過盡職調(diào)查就貿(mào)然進(jìn)行教育投資，一旦市場交易審計(jì)失敗，企業(yè)家將成倍地?fù)p失金錢，也會成倍地消耗大量精力來解決問題爭議。因此，通過盡職調(diào)查結(jié)果進(jìn)行事先體檢，了解他們投資建設(shè)項(xiàng)目安全風(fēng)險，是非常有必要的。
國有建設(shè)用地上建設(shè)的無證房屋可以處置嗎？根據(jù)《最高國民法院對于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部＜對于無證房產(chǎn)根據(jù)幫忙施行文書辦理產(chǎn)權(quán)掛號無關(guān)題目的函＞的關(guān)照》（法[2012]151號），關(guān)于國有設(shè)置裝備擺設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價值的參考。
措置未辦理初始掛號的屋宇，具有初始掛號前提的，施行法院措置后應(yīng)該向屋宇掛號機(jī)構(gòu)收回《幫忙施行通知書》；暫時不具備初始掛號前提的，施行法院措置后應(yīng)該向屋宇掛號機(jī)構(gòu)收回《幫忙執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。
深圳律師咨詢網(wǎng)提醒大家，不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。