安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶,也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。
 

　　房改房又可以叫做已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買的公房。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買房改中的公有住房，在進(jìn)入市場(chǎng)方面是有限制的。出售給職工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的公有住房。
 

　　【知識(shí)拓展】安置房有產(chǎn)權(quán)嗎?安置房可以買賣嗎?

　　安置房是指政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。也就是說(shuō)由于城市建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)等原因不得不將現(xiàn)有的房子進(jìn)行拆遷，而安置給則是給這些被拆遷人或承租人居住使用的房屋，具有產(chǎn)權(quán)。安置房一類為因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房;另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房，這兩種類型的安置房都是有產(chǎn)權(quán)的，并歸個(gè)人所有。安置房是可以買賣的，但具有較大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在市面上掛牌的拆遷安置房，較多沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，不符合5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。按照《物權(quán)法》規(guī)定，安置房在沒(méi)有取得完全產(chǎn)權(quán)的情況下，對(duì)外出售是不合法的，就算是簽訂了買賣合同。
 

　　安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

　　1.不能辦理過(guò)戶登記的前提，注意一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”

　　由于處在限制轉(zhuǎn)讓期的拆遷安置房不能辦理過(guò)戶登記，所以在此期間進(jìn)行的買賣并不發(fā)生物權(quán)效力，也就是說(shuō)此時(shí)購(gòu)買該房屋并不能取得其所有權(quán)，其所有權(quán)仍在賣方手中，因此也就容易出現(xiàn)一房二賣甚至一房多賣的現(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)較大。
 

　　2.要注意所交易房屋土地來(lái)源上的區(qū)別。

　　第四十條第一款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

　　拆遷安置房的土地一般都是劃撥而來(lái)，也就是沒(méi)有繳納土地出讓金，因此與購(gòu)買普通商品房有一定的區(qū)別，很有可能出現(xiàn)需要額外繳納土地出讓金的情況。
 

　　3.要注意拆遷前的房屋是業(yè)主自有房還是其租住的公房。

　　如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。

　　如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓;如果是公房，業(yè)主已向單位購(gòu)買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。
 

　　4.注意房屋質(zhì)量上與普通商品房的區(qū)別。

　　由于拆遷安置房的建設(shè)利潤(rùn)一般較低，由此導(dǎo)致了建筑商往往通過(guò)偷工減料的方式來(lái)降低成本、增加利潤(rùn)。因此，拆遷安置房的質(zhì)量普遍不如商品房。雖然也存在一些質(zhì)量較好的安置房，但數(shù)量并不多，很難遇到。
 

　　5.注意所享有的房屋權(quán)利上與普通商品房的區(qū)別。

　　商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈(zèng)與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因?yàn)橘I受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權(quán)以及土地上坐落房屋的所有權(quán)。商品房于其他類型的房屋相比在價(jià)格上要高出許多，因此買受人對(duì)其享有的權(quán)利也相應(yīng)的全面。
 

　　以上是知名深圳房產(chǎn)律師為你解答，關(guān)于安置房和房改房有什么不同的這一問(wèn)題，以及補(bǔ)充了關(guān)于安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，希望對(duì)你有所幫助。如果你還有其他關(guān)于房產(chǎn)的法律問(wèn)題想要免找免費(fèi)深圳房產(chǎn)律師咨詢，可以隨時(shí)撥打我們的聯(lián)系電話，我們講竭誠(chéng)為您服務(wù)。  深圳拆遷安置房處理律師事務(wù)所