買受人基于無效商品房買賣合同或者其他無效民事行為取得房屋的，即使買受人沒有過錯，或者已經(jīng)支付全部購房款并實際占有該房屋，買受人也不享有對該房屋的任何權利。買受人沒有過錯的，有權要求返還購房款；有過錯的，根據(jù)其過錯承擔相應的民事責任。深圳房產(chǎn)律師為您講解一下相關的情況。

　　已經(jīng)支付了合理對價并實際市場占有房屋的買受人，不知其前手對房屋信息沒有明確處分權，也未進行知識產(chǎn)權管理登記。根據(jù)《合同法》第五十一條和《物權法》一百零六條規(guī)定，房屋買賣雙方合同的效力問題具有不確定性，買受人對房屋建設尚不系統(tǒng)構成一種善意取得。

　　其占有房屋的現(xiàn)實只在債權債務關系中具有重要意義，在物權關系中沒有研究意義。買受人此時再行轉讓以及房屋，其轉讓企業(yè)行為不僅僅有合同技術轉讓的意義，且轉讓的效力不確定。

　　集資房的集資人已經(jīng)支付了自己全部或大部分集資款，無論對于房屋信息是否可以交付，集資人都對其分配的在建集資房或建成集資房享有企業(yè)所有權。集資人部分集資的，集資人與建設工作單位按份享有國家所有權；全額進行集資的，集資人單獨享（建筑物作為區(qū)分）有所規(guī)定有權。

　　經(jīng)濟適用房購買人已交錢入住的，無論購買人是否辦理了產(chǎn)權登記，均享有房屋所有權（處分時間有限）；未入住者有權主張債權，可以請求保障性住房建設單位或者銷售單位履行房屋交付等合同義務。

　　自建房屋沒有辦理正當手續(xù)的，房屋符合土地利用和規(guī)劃要求的，建筑者對其建造的房屋享有準所有權，完善有關手續(xù)后，可以辦理所有權登記。

　　由于三聯(lián)單房屋信息權利人對房屋所享有的權利以及性質(zhì)研究不同，其對房屋再轉讓問題行為的性質(zhì)也各不相同。權利人因繼承、受遺贈、執(zhí)行生效主義法律關系文書工作或者因合法建造技術取得一個房屋的，權利人雖然我們未進行房屋土地所有權登記，但其已經(jīng)實現(xiàn)依法管理取得一些房屋所有權。

　　根據(jù)《物權法》第二十八條至三十一條規(guī)定，法律不禁止使用此類房屋再轉讓，只是未辦理登記不發(fā)生物權效力。對此種發(fā)展情況下的三聯(lián)單房屋再轉讓市場行為，應認定為我國房屋所有權轉讓，承載該行為的物權合同能夠有效。

　　物權合同是否成立后，一方當事人以三聯(lián)單房屋未進行知識產(chǎn)權登記為由主張經(jīng)濟合同內(nèi)容無效或要求撤銷、解除勞動合同的，其主張或要求學生依法不應作為支持。受讓人因產(chǎn)權登記起訴權利人的，訴訟中可責令權利人先行建立完善社會所有權登記，再與受讓人之間進行數(shù)據(jù)所有權發(fā)生轉移登記。

　　因繼承、受遺贈、執(zhí)行生效主義法律文書工作或者因合法建造與他人共有三聯(lián)單房屋的，部分權利人再轉讓房屋的物權合同管理效力待定。該行為經(jīng)占份額三分之二通過以上的按份共有人使用或者社會全體學生共同共有人同意后生效，否則不生效。

　　承載再轉讓問題行為的物權合同是否成立且生效后，一方當事人以房屋未進行知識產(chǎn)權登記制度或者以房屋建設存在一些其他權利人為由主張根據(jù)合同無效數(shù)據(jù)或者發(fā)展要求撤銷、解除的，其主張或要求我們依法不應作為支持。受讓人因產(chǎn)權登記起訴權利人的，訴訟中可追加其他地區(qū)共有人參加各種訴訟并責令其先行建立完善自己所有權登記，再與受讓人之間進行一個所有權轉移登記。

　　如果權利人通過履行有效的買賣合同取得房屋，但由于缺乏登記程序而享有房屋的準所有權，則房屋再轉讓行為應在不同情況下予以認定。買賣合同中債權人的前任義務全部履行的，債權人轉讓的行為屬于房屋所有權的轉讓。

　　買賣合同中債權人的前任義務未履行的，權利人的轉讓屬于房屋所有權轉讓（房屋債權交付除外）所附的買賣合同權利的轉讓。受讓人請求權利人辦理所有權轉讓登記的，可以責令權利人先行完善所有權登記，然后向受讓人辦理所有權轉讓登記。

　　深圳房產(chǎn)律師認為，如果影響房屋所有權登記的原因是房屋建造的缺陷而不是房屋的質(zhì)量問題，司法機關可以暫停訴訟程序并啟動行政救濟措施，如司法咨詢，使房屋建造者有權改進房屋所有權登記，然后由其受讓人完成房屋所有權的轉讓登記。