目前，按揭購房已經(jīng)成為一種常見的購房方式，因按揭房屋權(quán)屬而引發(fā)的糾紛也日益增多。尤其是離婚案件中，抵押房屋的權(quán)屬及分割如何認(rèn)定是普通人關(guān)心的問題，很容易成為糾紛的焦點(diǎn)。深圳房產(chǎn)專業(yè)律師就離婚案件中處理按揭房存在的問題做一個(gè)粗淺的探討。

　　一、我國住房抵押貸款的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀

　　“按揭”是金融服務(wù)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)術(shù)語，“按揭”一詞是從香港傳至我國中國大陸，系英文mortgage一詞的粵語音譯。1按揭政策制度發(fā)展源于英美法系的衡平法中物的擔(dān)保的一種數(shù)據(jù)類型。在英美法系對于國家，按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常是指提供企業(yè)貸款的銀行）作為學(xué)生還款的保證，按揭人通常可以繼續(xù)教育占有該財(cái)產(chǎn)，在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房屋建筑產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系其他國家的按揭制度體系基本情況相同，只是為了香港的按揭方式存在就是廣義和狹義之分，廣義主要包括沒有任何組織形式的抵押和質(zhì)押，而狹義的按揭則不應(yīng)該包括通過抵押。雖然我們目前國內(nèi)大陸的現(xiàn)行相關(guān)立法工作尚未開始出現(xiàn)“按揭”字眼，但實(shí)際上他們卻在某種程度上承認(rèn)了“按揭”的存在，且大陸的按揭制度研究已對外來的按揭制度問題做了具有很大的改造，其主要內(nèi)容特征是不轉(zhuǎn)移按揭物的所有權(quán)。

　　在我國金融實(shí)踐中，銀行開展的“個(gè)人住房商業(yè)貸款”業(yè)務(wù)通常稱為“抵押貸款”，即銀行用信貸資金向購買自用住房的自然人發(fā)放的自營貸款。 為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行主要以貸款人所購的房產(chǎn)和該房屋的土地使用權(quán)作為貸款抵押，并由房屋賣方或?qū)I(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保，進(jìn)行房屋抵押。 貸款人支付首付款后，貸款分期償還，不足部分由銀行提供。 貸款人到期不能還本付息的，貸款行有權(quán)按抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，否則擔(dān)保人對還本付息承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　二、離婚案件中房屋抵押糾紛的特點(diǎn)

　　1、按揭購買房屋“形似神不似”

　　在離婚案件中，很多人可以認(rèn)為，夫妻一方出資按揭，房屋問題就是我們個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方企業(yè)出資按揭，房屋建筑就是我國夫妻一個(gè)共同管理財(cái)產(chǎn)，或房屋產(chǎn)權(quán)證在結(jié)婚前取得房屋建設(shè)就是通過個(gè)人生命財(cái)產(chǎn)，在結(jié)婚后取得發(fā)展就是對于夫妻共同提高財(cái)產(chǎn)。在常人看來有諸多方面相似的這些按揭房屋糾紛，由于按揭房屋的借款人向銀行資產(chǎn)償還長期貸款的周期最長可達(dá)30年，履行按揭貸款公司合同的期限較長，辦理按揭手續(xù)開始自己支付房款的時(shí)間同時(shí)又有可能在婚前或婚后；簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)制度存在差異較大的時(shí)間差，取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間可能在結(jié)婚前、婚姻家庭關(guān)系存續(xù)期間或離婚后；支付房款的資金主要來源不同等重要因素的影響，最后的處理分析結(jié)果有可能無法完全滿足不同，故離婚案件中，按揭房屋應(yīng)區(qū)別為以下幾種情形：

　　2. 所涉法律關(guān)系復(fù)雜

　　從設(shè)計(jì)到的法律關(guān)系來看，按揭房屋的法律關(guān)系也較為復(fù)雜，常涉及房屋出賣人與購房人之間的商品房買賣關(guān)系；銀行與購房人（貸款人）之間的貸款關(guān)系；銀行與購房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系；銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系，這四個(gè)法律關(guān)系即相對獨(dú)立又相互牽連。比如，離婚時(shí)，法院依據(jù)《婚姻法》關(guān)于共同財(cái)產(chǎn)和債務(wù)分割的規(guī)定，判決變更了房屋權(quán)屬人和還貸人，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的規(guī)定，債務(wù)轉(zhuǎn)移需經(jīng)債權(quán)人同意法院判決后，銀行作為貸款合同的一方，以變更后的還款人不具備還款能力為由拒絕辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)，將導(dǎo)致法院的判決不能執(zhí)行。銀行還將喪失本應(yīng)享有的對還貸人資信、還貸資格的審查權(quán)，這不利于對銀行利益的保護(hù)，此種沖突目前實(shí)踐中還無合理的解決方案。而有的法院為了避免轉(zhuǎn)按揭問題，如判決原來由男方償還貸款的債務(wù)由女方承擔(dān)，在不變更貸款人的前提下，由女方每月將男方應(yīng)償還的房款等額支付給男方，該判決方式雖然避免了執(zhí)行過程中需銀行配合辦理按揭的不便，但卻帶來了抵押權(quán)應(yīng)變更的新問題，如女方不主動(dòng)辦理抵押登記手續(xù)，將會(huì)導(dǎo)致銀行的貸款處于一種未設(shè)擔(dān)保的狀態(tài)，極大地增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。3故在離婚案件中合理處理按揭房屋需要考慮如何有效保障按揭涉及的各方的合法權(quán)益。

　　3、處理時(shí)實(shí)際進(jìn)行分割難

　　從上表可以看出，抵押房屋的情況很多，處理時(shí)要考慮各種因素，在離婚案件中，往往成為財(cái)產(chǎn)分割的難點(diǎn)。 不同地方的法院對法律的理解和適用有不同的看法，導(dǎo)致了相同的情況，在確定其所有權(quán)時(shí)往往存在許多不一致的地方，有時(shí)由于細(xì)節(jié)較小，甚至結(jié)果相反。 由于對房屋所有權(quán)的認(rèn)定不同，法院將夫妻共有財(cái)產(chǎn)的抵押房屋劃分為不同的操作方式，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不利于維護(hù)法律尊嚴(yán)。

　　離婚訴訟中抵押房屋的處理涉及幾個(gè)問題

　　（一）約定了按揭房屋進(jìn)行歸屬的房屋以及如何正確處理

　　我國《婚姻法》規(guī)定了夫妻之間可以通過約定婚姻家庭關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)安全以及對于婚前財(cái)產(chǎn)歸各自國家所有、共同完成所有或部分學(xué)生各自所有、部分教師共同解決所有。夫妻對財(cái)產(chǎn)歸屬有約定且約定一個(gè)明確，離婚時(shí)，即使我們雙方對按揭房屋的處理有異議，只要能舉證證明雙方?jīng)]有約定了財(cái)產(chǎn)歸屬，處理技術(shù)這類按揭房屋都較容易，直接按雙方的約定處理問題即可，約定房屋是個(gè)人信息財(cái)產(chǎn)就歸個(gè)人認(rèn)為所有，約定房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)就歸夫妻共同實(shí)現(xiàn)所有。

　　如雙方明確約定一方和另一方擁有的抵押房屋以其自有財(cái)產(chǎn)清償貸款，并不改變該房屋的財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)該財(cái)產(chǎn)為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。 剩余未償還的貸款為個(gè)人債務(wù)，應(yīng)歸還對方已清償?shù)牟糠帧?

　　人們一致認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)由丈夫和妻子共同擁有，即使其中一方實(shí)際上沒有出資或出資很少，也不影響作為丈夫和妻子共同財(cái)產(chǎn)的房屋所有權(quán)的性質(zhì)。

　　（2）取得抵押房屋權(quán)屬證書的時(shí)間是否影響抵押房屋權(quán)屬的確定

　　在房屋買賣交易中，涉及債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)、涉及債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移即在當(dāng)事人之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是買賣合同的履行結(jié)果。

　　我國企業(yè)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理制度，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依法登記的房屋土地所有權(quán)受法律環(huán)境保護(hù)。房屋建筑產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，指擁有一個(gè)房屋所有權(quán)并對房屋可以行使自己占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)證書是房屋工程所在地的人民對于政府作為房地產(chǎn)行業(yè)行政文化主管財(cái)務(wù)部門即登記工作機(jī)關(guān)向房屋產(chǎn)權(quán)人頒發(fā)的唯一沒有合法的物權(quán)憑證，包括《房屋需要所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》《房地產(chǎn)市場共有權(quán)證》（廣州、上海、上海、廈門、重慶等地已實(shí)行房產(chǎn)證與土地證兩證合一）。房屋共有權(quán)證書與所有權(quán)證書方面具有發(fā)展同等的法律法規(guī)效力。

　　希望以上內(nèi)容能對你有所幫助，如果你還有其他問題可以找到深圳房產(chǎn)專業(yè)律師，把您的情況進(jìn)行說明，專業(yè)的律師會(huì)給您專業(yè)的建議。